2018. 7. 1. 22:16ㆍ독서
대한민국 아파트 부의 지도 내용정리
유진투자증권의 부동산, 건설부문 애널리스트인 이상우님의 새 책이 나온 걸 보고 바로 주문해서 이틀 만에 독파했다.
팟캐스트를 통해서 접하게 된 전문가이고, 팟캐스트를 듣고 신뢰가 생겨 망설이지 않고 책을 주문했다. 책 내용은 상당히 만족스러웠다. 내가 지금 고민하고 있는 부분을 콕 집어서 알려주는 내용 같았다. ㅋㅋ 결국 어디를 얼마에 살지는 내가 최종 결정해야 하겠지만...
내가 고민했던 것은 1) 내 수입과 자산으로 어느 정도 가격의 아파트를 살 것인가, 2) 그렇다면 어디를 살 것인가, 3) 무주택자로서 현 정부의 부동산 정책하에서 어떻게 대처할 것인가 이다.
이 세가지 의문을 중심으로 책에 나온 내용을 정리해 보면...
1) 내 수입과 자산으로 어느 정도 가격의 아파트를 살 것인가
PIR(=부동산가격/가구수입) 8수준의 아파트를 사면 된다. 통계에 따르면 서울지역 아파트 가격이 평균 8 정도 수준이라고 한다. 우리 집 연소득에 8배를 곱해보면 10억 정도이니 이 수준에서 아파트를 찾아보면 될 것 같다. 사실 이 부분에 대해 고민해 왔는데 8배가 평균이니 이 수준에서 사는 것에 대해 자신감이 생긴다.
2) 그렇다면 어디를 살 것인가
아파트의 가치를 결정하는 요인으로 5가지 ‘황금열쇠’를 제시하고 있다.
5가지 황금열쇠는 ① 고소득직장, ② 교통호재, ③ 교육환경, ④ 자연환경, ⑤ 도시계획 이다.
① 고소득직장 관련해서 상당부문 지면을 할애하고 있는데 CBD, 강남, 여의도/마포 등 주요 업무지역의 평균소득을 구해 그 평균소득으로 어느정도 가격의 아파트를 소화할 수 있는지 각 업무지역별 주요 배후거주 지역은 어디인지 알 수 있었다. 아쉬운 부분은 각 업무지역의 평균소득을 각 회사별 평균소득을 산술평균한 부분인데, 회사마다 근로자 수가 다르기 때문에 근로자수를 고려하여 가중평균하는 것이 보다 정확한 결과를 낳지 않을까 하는 부분이다.
아무튼 여의도에 직장이 있는 우리 가족을 위해 괜찮은 지역은 마포, 왕십리, 흑석이다. 마포에서는 언덕을 끼고 있는 북아현뉴타운 보다는 마래푸나 공덕자이 쪽이 눈에 띈다. 보다 확장해 보면 개인적으로 5호선을 끼고 있는 충정로 지역도 괜찮을 것 같다. 서울역이란 교통호재가 있기 때문이다.(서울역 센트럴 자이, 중림 삼성 사이버 빌리지)
② 교통호재는 새로 생길 서울 내 경전철, GTX를 중심으로 되어있다. 교통호재라는 게 결국 서울이 확장되는 개념이니 경기도권의 판교, 분당, 일산, 운정 등이 GTX라는 호재의 수혜를 받을 것이다. 새로 생길 경전철 노선 중에는 신림선, 동북선이 눈에 띈다. 개인적인 생각으로 동북선이 생기면 중계동이, 신림선이 생기면 신림동 뉴타운 쪽이 괜찮아 질 것 같다. 신림동 쪽은 재개발을 좀 더 파봐야겠다.
③ 교육환경 관련해서는 할애된 지면이 많지 않다. 교육 환경의 수혜는 학원가가 중요하고 잘 형성된 학원가는 드물다. 마포의 성장과 함께 마포 학원가가 형성되고, 목동의 라이벌이 될 거라는 부분이 흥미로웠다.
④ 자연환경 관련해서는 산, 물, 공원으로 나눠 설명하고 있는데 산은 당연히 마이너스 요소이므로 경사진 곳에 입지한 아파트는 “20%” 정도 낮게 봐야 한다는 점이 흥미로웠다. 물로는 한강 뿐만 아니라 접근성이 좋은 하천에 관심을 갖을 필요가 있다는 설명도 있었다.
⑤ 도시계획 관련해서는 뉴타운, 역세권 등을 중심으로 잘 봐야 한다는 이야기이다. 뉴타운이 자리 잡으면서 주목을 받고 생각보다 크게 가격이 상승할 수 있다는 점이 인상적이었다. 역세권 개발 지역 중에는 삼성역, 수서역이 성공하지만 용산역의 국제업무지구 개발은 쉽지 않다고 하였는데, 개인적으로 용산에 관심이 있었기 때문에 관심이 가는 부분이었다. 거대한 오피스 부지를 소화하기가 쉽지 않으며, 철도공사 주관으로 하는 것이 만만치 않을 것이라는 설명이었는데 충분히 납득할 만하다. 다만 용산역 앞 쪽으로는 계속적으로 개선될 것이라고 한다. 결국 래미안 용산, 파크타워, 동부이촌동 지역에 수혜가 될 것 같고 반대로 용산 전자상가 쪽은 빨리 진행이 어렵겠다는 생각이 들었다.
3) 무주택자로서 현 정부의 부동산 정책하에서 어떻게 대처할 것인가
결국 서울 안에서 무주택자도 40%밖에 주택담보대출을 받을 수 밖에 없으므로 전세를 끼고 산 후 현금을 모으며 후일을 도모해 입주를 노린다는 설명인데, 스스로 생각해 봐도 이게 가장 현명한 방법인 것 같다.
책 내용은 상당히 만족스러웠으나 간간히, 상당히;; 오타가 있었다. 다음 인쇄 때는 바로 잡기를 기대해 본다. 책을 쭉 읽다보니 어느 지역을 골라서 조사해야 할지 많은 힌트를 얻을 수 있었다. 힌트를 이용해서 관심가질 단지들의 리스트를 만들고 조사해 볼 생각이다.
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